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雅蘭苑營銷策劃案過程實錄
作者：林景新 時間：2004-2-3 字體：[大] [中] [小]
地段論讓發展商固步自封
雅蘭苑是一個位于老城區、繁華商業地段的高雅樓盤。位置優勢，商業氣氛與人氣都很旺。樓盤第一期2001年中期開始發售，價格從最初的４７００不斷攀升到最后６０００元，所有推出的單元還是在不到半年時間全部銷售一空。第一期銷售的成功讓發展商有點飄飄然。
發展商王先生早期是以做寫字樓發家的，他以做寫字樓的思維來操作住宅樓。在他看來，項目成功的要素只有一點：地段、地段、還是地段，只要選中的地段比競爭對手有優勢，有升值的潛力，項目就等于成功了一半，而他在投資寫字樓及雅蘭苑第一期的成功，也成了他這套地段論的最好注腳。
在雅蘭苑成功銷售一期，王先生看好這個地段的升值潛力，于是不惜一切代價，投入巨資成本，加緊開發第二期項目。
雅蘭苑的第二期于2002年9月的時候開始推出，基于建筑成本的增加及樓盤第一期推出時的市場良好反應，發展商將發售價定到6400元/平方米，支撐項目賣這個高價的不是項目的優勢、獨特賣點、消費者接受能力、市場需求信息而定，而純粹還依據是王先生那套執著的“地段論”——在他看來，土地是稀缺的，好位置的房子必然是可以升值的，也必然是存在著很大的需求市場的。
市場就在這時與王先生及雅蘭苑開了個不大不小的玩笑。
雅蘭苑推出的同時，與其毗鄰不足一千米的前后，同時有三個樓盤也先后發售，而且這三個樓盤的面積、位置、發展商的品牌比起雅蘭苑毫不遜色。更不利的是，相隔不太遠的另外一個區，一個占地將近40萬平方米大型樓盤也準備推售，其價格比雅蘭苑低得多，競爭的形勢不容樂觀。
雖然雅蘭苑的廣告一出街，前來咨詢的電話與人流是絡繹不絕，但很多客戶了解情況之后就無聲無息了——他們現在的選擇面多了，前后左右都有與雅蘭苑相差不遠的項目，而價錢卻比雅蘭苑更有優勢。
第二期樓盤開售時間過去了三個月，雅蘭苑才僅僅售出了十幾套時，發展商王先生才有點慌了神。苦思冥想之后，他認為可能自己前期的推廣力度不夠大，吸引的客流還不夠，于是加大投資上馬報紙廣告與現場活動。他想憑著雅蘭苑一期的成功與口碑，二期的銷售絕對不會是問題——只要多些廣告宣傳多吸此些人流過來。
競爭顯然是殘酷，事情的發展并沒有如王先生預料的那樣順利。
雅蘭苑在當地最有影響力的日報投入一百萬，連續上馬一個星期的廣告；可是其他三個樓盤也毫不示弱，同樣投入巨資在其他媒體大打廣告。雅蘭苑一舉辦歌舞、抽獎等現場SHOW，對手立即以同等的活動方式跟上。更讓王先生憤怒的是，競爭對手甚至還派銷售人員到雅蘭苑門口來大派傳單，現場攔截了不少要來雅蘭苑參觀的客戶。
這種貼身式的博奕顯然最耗彼此的實力。在二個月時間，雅蘭苑在廣告與活動上的投入不少于200萬，可是效果卻令人沮喪——僅僅售出了二十套單元，甚至頂不上當年一期開售時的一天成果。
在項目的賣點與市場的買點之間進行對接
在接手雅蘭苑之后，我們對項目的各方面情況進行了深入細致的了解調查。基本的思路大致清楚——在項目已經定型的情況下，我們所做的工作只能從詳密的消費者分析中，準確找出市場的買點。再從營銷差異化的角度入手，再為項目制造獨特賣點，讓項目的賣點與市場的買點相對接。
可是市場的買點又是什么呢？我們要如何才能實現項目的差異化營銷？拋開市場買點不論，我們先從如何制造差異化營銷入手。
營銷差異化可以分為競爭觀念差異化、競爭方式差異化、市場定位差異化等幾個方面。雅蘭苑能從哪一方面進行差異化營銷呢？在制定我們的策略之前，我們對整個房地產市場的創新式營銷手法進行掃描。
有的樓盤通過娛樂方式來表現。發展商在所有樣板房都設一個鮮明的主題，而這些主題又通過人們耳熟能詳的電影名字來概括，如“花樣年華”、“黑客帝國”等，這種方式能夠讓樓盤特征與人們最熟知的事物緊密聯系起來，在加深客戶的記憶的同時，也可達到品牌移植的目的；有的樓盤由于前期的業主中以首次置業的年輕買家為主，而且這些年輕業主大多喜歡上網、喜歡純真、拙樸、色彩亮麗的幾米式成人漫畫，所以該樓盤開創了用漫畫形式來打廣告的先河，市場反應非常不錯。而某小戶型的白領公寓打出一整版只有“網蟲”才能看得明白的網絡語言，來描述該樓盤居住環境的美好以及居民對這個小區的認同、贊美，廣告一出街同樣好評如潮。
這幾種營銷手法受歡迎是因為其準確抓住了目標客戶的消費心理，用最貼切的語言、表現方式、準確地表述出目標客戶內心對某種事物的渴望，令他們產生共鳴。
什么才是雅蘭苑最大的賣點？雅蘭苑潛在客戶群有怎樣的特征？怎樣才能實施有效的差異化策略而提升樓盤的形象、品位，從而拉開競爭的距離？整整數周，這幾個問題如影隨形般在我腦海中縈繞。
我決定到售樓部現場蹲點，仔細觀察每一名到訪客戶，找機會與客戶交談，試圖了解他們的內心最隱秘的需求。一段時間后，我就發現了一個有趣的現象：來雅蘭苑的客戶中，很多是夫妻一起同來。但在了解樓盤各方面的具體情況時，往往是妻子表現出更大的興趣，丈夫只是在一旁耐心傾聽。而不少女性客戶是在逛街或者偶然經過時進來參觀，在對雅蘭苑感興趣之后，第二次再回來叫丈夫一起來，這種情況的成功率很高——很多的男性客戶都聽了妻子介紹之后，自己感覺基本不錯之后就下了訂。在我們的訪客記錄簿中，我還發現了一個有趣的現象：電話訪問八成是女性，而且絕大部分是住在附近的居民。
為什么女性客戶對我們的項目如此感興趣？其中是否有契機可以利用？
保利百合花園曾以“愛家的男人住百合”的廣告訴求打動了愛家的男人與女人。其實這是一種高超的營銷策略：表面訴求的對象男人，其實更是切中男人背后的女人的需求——哪一個女人不希望自己的丈夫愛家、顧家、經常回家？
曾有廣告商說過，女人與孩子的錢最好賺。因為女人的感性、因為女人的群聚性、因為女人口碑相傳率——只要商品某種特性真正打動了她們，她們會成為商家最忠實的顧客而且還會是最佳的口碑傳播者。
雅蘭苑可否以女性訴求為主要營銷攻勢？從側翼進攻，以差異化的營銷手法塑造項目的賣點？
雅蘭苑地處繁華老市區，其優勢是不言而喻的：周圍商鋪與民宅林立，購物、消費、生活都極其便利。居住周圍的老街坊對此區域都很有感情，曾有不少客戶對我們的銷售人員說希望在自己生活了幾十年的地區找一套合心意的房子，而不希望外遷到其他區——這些可以說就是市場的“買點”所在。
按上述的分析，雅蘭苑主要目標客戶應該集中在此區域中的居民，他們對此區域有天生的感情。如果我們能通過某些策略準確把握住客戶的感情，通過情感訴求的方式引起客戶的共鳴，必然可以大大引發他們對雅蘭苑的好感。基于前面所觀察，來雅蘭苑的客戶中，女性表現出比男性更強的興趣。這是因為女性比男性更加留戀曾經生活過的舊區域、喜歡人氣旺的地方。雖然她們往往不是最后拍板購買的決定人，但是她們的建議、感受、說服對是否購買起了最關鍵的作用。由此我們決定以女性心理需求為市場推廣的突破點，通過我們的策略將項目的賣點與市場的買點相對接。
平常策略創新使用，制造差異化營銷效果
多年的市場經驗告訴我，一切的創新思維都必然建立在對日常細節的精確、全面把握之上。在對雅蘭苑的目標客戶群的行為方式、消費習慣、心理喜愛有大體了解之后，我們圍繞著以女性訴求為核心，制定了一套的營銷推廣方案：
策略一：“好色之家”——以特殊色彩迎合女性客戶心理喜好
每個人對色彩都有自己的喜好、偏向。而色彩的不同搭配給人的聯想和產生的感情效果有很大的不同。針對雅蘭苑目標客戶的心理特征，我們在售樓部及樣板間中布置以具有夢幻與聯想的紫色調，尤其增加一些具有圖案的淡紫色。這些看似隨意的顏色搭配及圖案設計，其實是經過我們精心研究客戶心理而定的。這種色彩搭配能夠讓客戶倍親切與溫馨，同時也能引發他們對“家”的向往與渴望。
效果是策略最好的證明。實施這種新的色彩布置方式之后，女性客戶平均在樣板間及售樓部停留的時間比原先長了許多，她們更有耐心與興趣了解有關雅蘭苑的各方面情況。
策略二：“溝通從心開始”——聘“特殊”銷售人員促進與客戶的溝通
在同一區域成長的同齡人，他們之間的溝通顯然比與其他對象交流要順暢得多。我們專門招聘了一批年齡在30----40歲的已婚女性，她們都是在雅蘭苑所在區生活多年老居民，對這個區域有相當的了解與感情。為了更好地打動目標客戶的心，我們專門就目標客戶群所關心的一切問題列成要點，同時結合雅蘭苑及雅蘭苑所在區的一些特點，重點對這批“大齡”銷售員進行培訓，以便讓其更好地能與客戶溝通。
不出我們意料，這批“大齡”銷售人員雖然不及原先的銷售員年輕漂亮，但是在面對雅蘭苑的目標客戶群時更顯優勢——她們對本地區域的熟悉、對本地區域的感情讓她們在客戶介紹時，明顯更具說服力。而更讓我們意想不到的，來訪的客戶中，不少人竟然就是我們這些銷售人員的鄰居、朋友甚至親屬——當銷售變成了誠意介紹與推介，效果如何我們都可以想象得到。
“大齡”售樓小姐的策略果見奇效，雅蘭苑第一炮銷售順利打開局面。
策略三：“雅蘭苑祝福天下所有母親”——小傳單派出大奇效
派傳單是任何一個樓盤促銷時都會使用的，其特點是費用低、目標性強，但是就我所觀察到的，許多發展商在傳單策略運用上卻經常運用不當：要么印制質量粗劣，客戶連掃一眼的興趣都沒有；要么通篇大吹大擂，既缺乏可信性，也讓人看一下就感到厭煩；有的則聘請了一些形象欠佳的派單人，派單人要么面無表情，要么將傳單硬塞給人，讓客戶心理不舒服。
如何才能讓傳單既顯得別具一格，又可以準確傳達我們的信息呢？
考慮到母親節即將到來，且基于人們普遍的求福祝愿心理，我們將整張傳單剪切做成一張流光溢彩的“福字”，而“福”字中間又隱含著雅蘭苑的LOGO及名字。在福字上面，印上一句話“是母親庇護我們成長，讓幸福庇護母親一生平安——雅蘭苑祝福天下所有母親”。傳單上方設計了一條可以懸掛住的小紅繩，可以讓人掛在墻上或者其他地方。
在傳單的背后，印上幾則關于一些母親節的趣聞秩事。在傳單的最下方，貼著一張印制精美的名片大小的卡片，上面寫著“幸福的母親在最希望住哪里”這樣一句懸念式的話，而卡片一翻過來就是雅蘭苑的地址及電話。
我們派送的區域集中突破以往只在寫字樓或隨街派發的習慣，而集中到雅蘭苑目標客戶最經常出現的地方：酒樓、文化廣場、大商場入口、公共汽車站。
由于傳單設計的巧妙及對人們心理的準確把握，許多客戶一接到我們的傳單都非常高興，有的甚至多要幾張。不少騎車人都隨手將我們的張單掛在車把上，遠遠望去，雅蘭苑大大的福字在人流中左右閃現。作為創意人，我當時內心之欣慰簡直無法言喻。
策略四：“你的快樂就是我的快樂”——六一兒童節之親子同樂游園活動
母親節過后，六一兒童節很快就又到來。由于六一兒童節，不少母親都會帶著孩子出外游玩，而孩子們喜歡去游樂場、玩具店、飲食城都會一時間人滿為患。我們知道要吸引母親的注意，首先就是吸引孩子的注意。我們要想方法將雅蘭雅在六一那天變成兒童們的樂園——孩子的開心就是母親的開心，而他們的快樂會讓雅蘭苑更顯是一個歡樂的“家”。
六一那天，我們在雅蘭苑門口請人裝扮了成米老鼠與唐老鴨，一看到帶孩子的母親經過，就熱情地邀請他們加入雅蘭苑的快樂游園活動。我們購買了許多童話人物的面具，任何一個參加游園活動的孩子都可以免費選一個自己喜歡的面具，戴上面具之后都可以參加我們游園活動——我們將雅蘭苑一些宣傳小禮品藏在小區的某個角落，然后給每個孩子一張圖，讓他們自己去尋找。
除了尋寶游戲外，還有放風箏比賽、投籃比賽、趣味釣魚等——都是一些低成本投入、參與性強，可以讓親子同樂的活動。孩子們在一旁玩得興高彩烈，而母親們同借機感受了雅蘭苑的良好氛圍、觀賞了雅蘭苑的園林設計，同時現場傾聽我們銷售人員的介紹。
一天活動下來，不少孩子們都玩不依不舍，一些孩子央求母親說想住在這里，因為雅蘭苑很好玩！看著母親們對雅蘭苑興趣勃勃、向銷售人員仔細了解樓盤各方面的情形，我們知道，目的達到了！
策略五：“我愛我家”——以情感訴求感染女性客戶
區婦聯為促進社區精神文化建設，每年都有舉辦一次文明家庭之類的評選活動。經過考慮，我們決定與區婦聯合作，以區婦聯的名義掛頭，我們作為協助機構，出資策劃在雅蘭苑舉行“我愛我家”家庭趣味活動暨最佳母親評選活動。由于所有費用及活動組織都由我們負責，區婦聯正好省卻精力與費用投入，所以對我們的活動也非常之支持。
我們通過區婦聯及下屬街道辦事處，向區內一些家庭發出邀請，參加活動的對象大部分都是雅蘭苑的目標潛在客戶。我們精心設置的家庭趣味游戲讓所有參賽的客戶都玩得非常盡興，既增進他們家庭成員之間的感情溝通，也讓他們感受到雅蘭苑是一個很有“家”味道的樓盤。而最佳母親評選活動更讓母親們引起共鳴。
首先我們讓家庭的成員上臺（丈夫或者孩子）上臺講講母親（或妻子）平時在家中的表現或者有什么感人的事跡，然后由現場的其他家庭評分。最后得分高者選為最佳家庭主婦。
許多丈夫或孩子在臺上講述自己的妻子或者母親時，下面的家庭主婦們都聽淚光閃閃——正如我們所預料，女性是非常感性動物，容易被一些細小的感動所感染。我們將所有這些當選為最佳母親的女性大幅彩色照片掛在小區內的展示欄中， 再選錄上其丈夫或孩子的祝福語，儼然成了一處溫馨的家庭光榮榜。活動結束后，不僅家庭還經常來參觀這個家庭光榮榜。
自活動開始那一天，短短兩周時間中，我們就成功銷售出將近一百套，其中最高一天賣出24套——其中不少就是參加我們活動的女性客戶。
這五大策略實施之后，雅蘭苑的知名度及美譽度迅速上升。在樓盤美譽度的支撐之下，客戶對價格的敏感度就會降低，成交量開始持續上升——我們知道，正是這幾招“平常”策略的不平常綜合運用，我們成功制造出雅蘭苑差異化。而這種差異化賦予了雅蘭苑一種清晰的品牌形象：具有親和力的人性化樓盤。這種品牌形象會令消費者聯想到親切、溫馨、“家”情脈脈、關心與愛。這種品牌的感染力絕對是廣告效果無法達到的，也是我們的競爭對手不可能輕易所模仿的，我們將其美其名曰——雅蘭苑核心競爭力。
后記：創新才有生命力，這句話在房地產營銷策劃中顯得尤為突出。創新不一定是要達到語不驚人死不休的出奇，但必然是在現實基礎上提出新觀點、新做法，或者對原有的手法進行新的組合。就此次活動形式與策略而言，我們所運用的營銷手法其實大家都司空見慣，但不同的是我們結合樓盤及消費者的具體情況，再對這些營銷手法的內在要素進行重新組合與操作，最后才真正顯示出效果。